Поиск по метро

Квартира или апартаменты — что выбрать?

от 01.12.2017
Квартира или апартаменты — что выбрать?

Пару десятков лет назад для желающих обзавестись своей жилой недвижимостью выбор стоял между квартирой и частным домом. Сегодня этот список значительно расширился: существует уже более 20 типов построек и помещений, разрешенных для постоянного или временного проживания. Сюда входят как привычные всем квартиры сталинской, хрущевской, брежневской или поздних застроек, так и пентхаусы, атриумариумы, апартаменты. Конечно же, для рядового гражданина вряд ли встанет вопрос о покупке элитного пентхауса, если только он не везучий искатель кладов, а вот выбор между приобретением квартиры или апартаментов (апарт-квартиры) в последние годы становится все более актуальным.

Каковы же истоки этой дилеммы? Чтобы ответить на подобный вопрос, необходимо детально разобраться с тем, какие возможности и ограничения имеются у хозяина недвижимости того или иного типа.

Что такое апартаменты?

Часто можно встретить формулировку, якобы это помещения, размещенные на площадях построек изначально нежилого типа. Речь идет о заводских, складских корпусах, офисных или иных общественных зданиях, которые переоборудуются в места, пригодные для проживания. То есть, в них выделяются некие обособленные зоны, объединяющие в одну структурную единицу индивидуальный наружный вход (входы), жилые, а также хозяйственно-бытовые помещения (кухни, санузлы). Апарт-квартиры, помимо обеспеченности удобствами, должны соответствовать противопожарным (ППБ 01-03) и санитарно-эпидемиологическим (СанПиН 2.1.2.1002-00) нормативам, определяющим:

  • планировку;
  • воздухообмен;
  • температурные и влажностные режимы;
  • шум;
  • уровень инсоляции и освещенности.

Ввиду растущего на апартаменты спроса сегодня уже и на первичном рынке застройщики предлагают целые апарт-комплексы. Среди них можно выделить три основных направления развития – это массовый (бюджетный) сегмент, элитный и бизнес классы. Основная доля реализуемой либо сдаваемой в аренду недвижимости устойчиво приходится на категорию «бизнес» (порядка 60%). А вот в пределах сектора, рассчитанного на массовый или элитный спрос, обозначилась тенденция к перераспределению. Так, если доля элит-класса в 2012 г. была преобладающей (порядка 38% от апартаментов всех типов), то теперь элитный и массовый сегмент практически одинаково востребованы (примерно по 20% от общего рынка). Следовательно, спрос на бюджетный сегмент недвижимости заметно возрос. Чем же вызвана такая популярность?

За и против апарт-квартир бюджетного класса

Если рассматривать среднюю рыночную стоимость апартаментов, отнесенных к массовому сегменту, то они выделяются довольно привлекательной ценой, которая может быть на 10-30% ниже стоимости квартиры в её привычном понимании. При этом не стоит путать с элитным жильем — оно, напротив, оценивается выше. В апартаментах создаются наиболее комфортные условия для быта и отдыха. Обычно это достаточно просторные помещения с современным ремонтом, укомплектованные по последнему слову техники.

Тем не менее у них есть один существенный минус со всеми вытекающими последствиями: юридический статус апартаментов как жилого объекта довольно расплывчат и, зачастую, таковым не признаётся. Приобретая права собственности на подобную недвижимость, вы получите документы, в которых будет закреплен её тип, как гостиничный либо коммерческий. Из этого следует, что оформить постоянную регистрацию по месту жительства будет нельзя, только временную, сроком до 5 лет с правом продления (для гостиничного типа).

Что касается коммерческой недвижимости, то для неё регистрация вообще не предусмотрена. Поэтому социальные льготы, гарантированные зарегистрированному гражданину по месту проживания, будут вам недоступны. Ведь при обращении в государственные органы многие решения принимаются с учетом территориальной привязки. Например:

  • оформление паспорта, свидетельств ИНН и пенсионного;
  • прикрепление детей к школьным или дошкольным учреждениям;
  • устройство на работу.

Решение подобной проблемы возможно регистрацией по другому адресу либо покупкой квартиры в её привычном понимании.

Что такое квартира?

Обратившись к Жилищному кодексу РФ, можно выяснить, что жилыми помещениями признаются жилые дома или квартиры либо их части. В свою очередь, квартирой называется объект недвижимости, состоящий из нескольких комнат (или одной), структурно обособленных совместно со вспомогательными помещениями. Квартира является частью многоквартирного дома, из неё должен быть прямой доступ к местам общего пользования (Ст. 16). В ней также должны быть созданы санитарные и противопожарные условия соответствующие нормативам, указанным для апартаментов.

Получается, что по функциональным возможностям, структуре и т.п. принципиальных отличий между двумя типами недвижимости не существует. Все дело заключается лишь в их правовом статусе – приобретая квартиру, вы автоматически становитесь собственником жилого помещения, а с апартаментами уже могут быть вопросы. К тому же налог на недвижимое имущество для квартиры ниже, да и тарифы на услуги ЖКХ для них оказываются на 10-18% выгодней. Снижение ставок за обслуживание по большей части объяснятся льготами в отношении уплаты НДС для объектов жилого назначения.

Что же выбрать?

На самом деле решении этого вопроса будет зависеть от того, какой функционал требуется от помещения, вашего образа жизни и финансовых возможностей. Приобретая недвижимость со статусом апартаментов, например, в Москве в жилом доме «Коперник», вы осуществляете выгодные инвестиции. Из-за растущего спроса они только дорожают. При этом помещение может использоваться для личного проживания или сдаваться в аренду для получения дополнительного дохода.

Апарт-квартиры часто располагаются вблизи деловых центров города, где под них переоборудуется все подходящие строения. Они могут размещаться в многофункциональных комплексах, включающих прачечные, магазины, закрытые парковки; охраняемых и обслуживаемых различными сервисными службами. Подобными объектами являются ММДЦ «Москва-Сити», «Центр международной торговли», «ВТБ Арена парк», а также многие другие. То есть у вас есть возможность стать владельцем комфортного, современного жилища в районе с развитой инфраструктурой по цене такой же по площади «классической» квартиры на окраине города.

Скорее всего, апартаменты подойдут для людей ведущих деловой образ жизни или активной молодежи, которым удобно проживать недалеко от рабочего места, постоянно находясь в гуще городских событий.

Если же вы предпочитаете более спокойный режим, то вам вполне подойдет квартира с узаконенным жилым статусом, расположенная за пределами городской красной линии. Ведь юридически статусная принадлежность апартаментов пока определена недостаточно точно. По всей территории РФ существует масса примеров, когда в одних случаях апартаменты признавались жилыми помещениями, а в других нет. А вот, покупая квартиру, вам уже не придется ничего доказывать по судам, а значит искать альтернативные пути по оформлению постоянной регистрации по месту жительства, устройству детей в садик и т.д.

Безусловно, постепенно законодательный статус для всех типов апартаментов будет определен более четко. Кстати, это является одним из факторов толкающим спрос на них вверх. Поэтому, учитывая все вышеперечисленное, решение о приобретении недвижимости того или иного типа является достаточно сложным, но сугубо индивидуальным.



Александр Ноземцев
Женщина и Город


Вернуться наверх