Поиск по метро

Как быстро и выгодно продать, купить или сдать квартиру?

от 28.01.2018
Как быстро и выгодно продать, купить или сдать квартиру?

Квартира сегодня остаётся самым дорогим и востребованным объектом собственности. Поэтому при правильном подходе к вопросу продажи или сдачи можно получить достаточно высокую прибыль. Если же, наоборот, возникла необходимость в покупке жилья, то некоторые секреты специалистов помогут подыскать идеальный вариант по более доступной цене. Рынок недвижимости достаточно обширный и гибкий, главное – рационально подойти к выполнению поставленной задачи.

Определение цели

Перед тем, как приступать к поиску покупателя, арендатора или продавца, нужно для себя определить важные и второстепенные приоритеты, которых в дальнейшем рекомендуется придерживаться в любой ситуации. Это поможет избежать совершения необдуманных поступков, вызванных, например, эмоциональным эффектом.

Цель сделки логически понятна – получить деньги или жильё по приемлемой цене. Но когда люди начинают сталкиваться с различными предложениями, всплывают ранее непродуманные факторы, которые могут стать причиной опрометчивого решения. К таковым может относиться более низкая цена, но при этом и покупаемое помещение окажется совершенно не таким, как изначально себе представлялось. Или потенциальный квартиросъемщик будет очень приятным человеком, желающим снизить стоимость аренды или получить какие-либо дополнительные выгоды. Поэтому заранее составленные в спокойной обстановке приоритеты позволят избежать в дальнейшем сложных ситуаций.

Внимание! На рынке недвижимости, как и в любой другой сфере торговли, действует простое правило: «каждый защищает свои интересы». Поэтому, определяя для себя наиболее важные и второстепенные задачи, нужно реально оценивать ситуацию. Очень часто именно завышенные требования одной из сторон становятся причиной срыва сделок.

Цели, достижение которых будет возможно после совершения сделки, каждый собственник или покупатель жилья должен составить для себя сам. Это, к примеру, может быть близость к метро или расположение квартиры в конкретном районе. При сдаче в аренду многие владельцы определяют целевую аудиторию квартиросъёмщиков: молодая семья, исключительно славяне, иностранцы из западных стран (обычно хорошо платят) или только граждане РФ.

После того, как приоритеты будут составлены, нужно разделить их на:

  • Главные – те, которые не будут изменяться, независимо от предложения.
  • Второстепенные – те, которых желательно достичь, но можно сделать исключение. Так же хорошо сразу определить, в каких случаях такими целями можно пожертвовать.

Столь рациональный подход позволит среди множества предложений подобрать именно тот вариант, который станет «золотым», то есть максимально выгодным.

Важно помнить! Одно из преимуществ рынка недвижимости заключается в отсутствии спешки. Как бы не убеждал покупатель или продавец, но всегда можно выделить себе 1-2 дня, чтобы спокойно всё взвесить. Ведь из-за своей дороговизны недвижимость не относится к самым покупаемым объектам. Со сдачей квартиры в аренду или продажей ситуация примерно схожа. Если предложение конкурентоспособное, дефицита со съёмщиками и покупателями не будет. Поэтому не нужно совершать сделку в тот же день, если есть хоть капля сомнения в её правильности.

Продать быстро и выгодно

Итак, чтобы сделка по продаже квартиры была осуществлена как можно быстрее и принесла максимально высокий доход собственнику, нужно последовательно выполнить 3 шага.

Шаг 1 Оценка недвижимости

Проще всего определить цель сделки при продаже имеющейся квартиры. В данном случае задач всего две – получить как можно больше денег и заключить договор быстрее. Но чтобы предложение было конкурентным, для начала нужно установить рыночную стоимость жилья.

Для этого учитываются следующие факторы:

  1. Тип квартиры – европейский или стандартный.
  2. Общая площадь квартиры.
  3. Количество жилых комнат.
  4. Удобство планировки.
  5. Наличие гардеробных или кладовых.
  6. Сколько имеется балконов и какова их площадь.
  7. Высота потолков.
  8. Размер кухни.
  9. Тип отопления.
  10. Количество и тип санузлов.
  11. Размер коммунальных платежей.
  12. На каком этаже расположена квартира.
  13. На сколько сторон выходят окна.
  14. Техническое состояние квартиры.
  15. Тип и состояние дома, а также год его постройки.
  16. Этажность здания.
  17. Прилегающая к многоэтажке территория.
  18. Город и район расположения.
  19. Инфраструктура в шаговой близости.
  20. Застройщик (если квартиры в новостройке).

Пусть наличие 20-ти пунктов не пугает. На самом деле, чтобы полностью оценить своё жильё, потребуется не более пары часов свободного времени. Очень популярным и быстрым является сравнительный метод, то есть найти в интернете объявления о продаже похожих квартир в аналогичном состоянии. Может даже попасться предложение в том же доме.

Внимание! Часто риэлторами публикуются объявления в интернете с существенно завышенными ценами. Делается это для того, чтобы отпугнуть покупателей и ввести в заблуждение собственников. В результате обе стороны сделки вынуждены обращаться за помощью к посредникам. Поэтому, если имеется свободное время, лучше позвонить по нескольким объявлениям, посмотреть квартиру и поторговаться, чтобы узнать, за какую сумму на самом деле продаётся такое жильё.

Как правило, цены будут очень сильно варьироваться, поэтому имеет смыл выбирать среднюю, с возможным понижением до минимальной в виде скидки «только для вас». Также практичным решением станет посещение некоторых информативных ресурсов, где представлены цены за квадратный метр по типам квартир и расположению.

Но самым эффективным способом является обращение в риэлтерское агентство под видом покупателя. Большинство крупных организаций проводит консультации и подбор жилья бесплатно, но тогда придётся затратить немного больше времени. С другой стороны, это хороший способ получить профессиональную оценку своей квартиры для покупателя, не оплачивая услуги специалиста.

Важно! Если в процессе проверки «чистоты» будут фигурировать такие документы, как решение суда, опекунского совета или доверенность, а также имеются выписанные не по собственному желанию граждане, то стоимость квартиры придется существенно снизить. Для быстрой продажи размер такой скидки может составлять до 30 %, в зависимости от сложности «истории квартиры».

Нужно помнить, что однокомнатные квартиры продаются лучше всего, двухкомнатные тоже продать не сложно, но покупателями являются преимущественно люди семейные, планирующие или уже имеющие ребенка. Трёхкомнатные квартиры требуют особого подхода, но также относятся к жилью высокого спроса. Сложнее с большими квартирами на четыре, пять и более комнат. Чаще всего их реализация, даже по самым низким ценам, осуществляется в течение года и более.

Шаг 2 Подготовка квартиры

После того, как цена была установлена, необходимо привести квартиру в презентабельный вид. Здесь необходимо отметить, что на вторичном рынке люди любят покупать жильё, в которое можно сразу заселиться после покупки. Поэтому самый высокий спрос на квартиры с евроремонтом.

Если провести его нет возможности или времени, можно ограничиться хотя бы небольшим косметическим. Это означает, что нужно где-то подкрасить, почистить и прибить все полочки. Особенно важно привести в порядок санузел и заменить изношенную сантехнику или устранить локальный износ, если сами краны в хорошем состоянии.

Внимание! Первое впечатление является самым сильным. Поэтому если в квартире находится мебель, которую владелец заберёт после продажи, её всё равно нужно привести в порядок. Любой обнаруженный недочёт будет внушать ощущение, что прежний хозяин халатно исполнял свои обязанности по содержанию квартиры в целом, а не только по отношению к элементам интерьера.

В России принято продавать «обжитые» квартиры, поэтому наличие мебели, которая не прилагается к недвижимости, всё же позволит продать помещение быстрее, чем «голые стены». Но вот так называемый «советский ремонт» или, как его теперь определяют, «без ремонта», спрос имеет крайне низкий. Поэтому дешевле провести работы самостоятельно, взяв, например, кредит в банке, нежели существенно снижать стоимость, с расчётом, что покупатель его самостоятельно проведёт.

Также важно помнить: «обжитая» квартира не означает «захламлённая». Даже если продавец вынужден проживать в помещении до его продажи, не нужно создавать впечатление «барахолки». Покупателю, даже при всех имеющихся плюсах, может быть неприятно находиться в квартире, не говоря уже о её покупке. Если же помещение уже имеет презентабельный вид, обычная уборка перед приходом потенциального покупателя тоже не будет лишней. Понятие «обжитости» не должно плавно переходить в ощущение «бывшей в употреблении».

Шаг 3 Реклама квартиры

С тем, чтобы решить, где публиковать объявления о продаже жилья, сегодня вопросов не возникает. Социальные сети играют первостепенную роль, также существует множество тематических ресурсов.

Что касается непосредственно самого объявления – чтобы привлечь как можно большее количество покупателей, нужно придерживаться следующих правил:

  • Красочные и чёткие фотографии с хорошим освещением. Если на сайте нет ограничений по публикации картинок, то чем их будет больше, тем лучше. Многие особенно любят рассматривать картинки. Но фотографировать одно и тоже с разных ракурсов не нужно. Исключением является общий план комнаты, но и здесь лучше не перебарщивать. Также желательно добавить вид из окон, если он презентабельный.
  • Фотографии ближайших объектов инфраструктуры. Здесь, наоборот, не нужно делать большое количество снимков. Но особенно важные объекты можно снять несколько раз, чтобы сделать на них акцент. Желательно такие фото публиковать отдельным коллажем.
  • Видео. YouTube сегодня является великолепной площадкой для продажи многих видов товаров. Также ролик можно приложить к объявлению на сайте. Требования по съёмке аналогичные с фотографиями, но снимать нужно «вживую»? а не стоп-кадрами. Себя показывать не стоит, а вот озвучивать то, что снимается, необходимо жизнерадостным и одновременно серьёзным голосом. Это позволит создать приятное впечатление не только о квартире, но и о самом продавце.
  • В тексте объявления не рекомендуется писать лишних слов, но и скупым оно казаться не должно. Необходимо лаконично, в то же время раскрыто выделить все важные факты, делающие квартиру привлекательной.

При составлении рекламы важно сразу определить целевого покупателя, чтобы сделать первоочерёдный акцент на те преимущества, которые ему интересны. Например, однокомнатные квартиры приобретают чаще всего под сдачу, а ещё молодые люди для самостоятельного проживания или пары без детей. Поэтому внимание нужно уделять ближайшей торговой и развлекательной инфраструктуре, а ещё транспортной доступности и удалённости от центра.

Двухкомнатное жильё интересует семьи с ребёнком, которые хотят расширить площадь. Поэтому нужно делать акцент на социально-бытовую инфраструктуру, состояние двора, дома и квартиры, а ещё расстояние до метро.

Трёх- и четырёхкомнатные выбирают многодетные семьи, поэтому самый большой интерес вызывают детские сады, школы, поликлиники, продуктовые магазины и супермаркеты. Ещё такие покупатели ищут самый дешёвый вариант, поэтому лучше в рекламе сделать акцент на аргументах, почему квартира стоит требуемых денег. Также желательно повысить немного цену и пообещать высокие скидки.

Быстро и выгодно сдать в аренду

Процесс быстрой и выгодной сдачи квартиры в аренду во многом схож с её продажей. Единственные отличия от описанных действий, заключаются в следующих моментах:

  • Необходим капитальный евроремонт или хотя бы косметический. Ведь квартиры, в которых обои были поклеены ещё в конце 80-х или начале 90-х годов, сегодня совершенно не пользуются спросом даже у студентов.
  • Обязательная меблировка. Съёмщиками выступают люди, которые переезжают с места на место. Соответственно, возить с собой шкаф или кровать они не будут. Оттого в квартире должно быть всё необходимое для проживания.
  • Современный интерьер. В сдаваемой квартире не нужно под видом мебели складировать старый чехословацкий «хлам». Внутреннее оформление помещения осуществляется таким образом, чтобы владельцу самому захотелось жить в нем. Это означает, что мебель должна быть новой, без дефектов и в полностью пригодном состоянии.
  • Наличие техники. То же самое касается домашней техники: она должна присутствовать в полном наличии. Не обязательно покупать самые дорогие устройства, но они должны быть современными. Также, в отличие от мебели, сдача жилья без техники вполне возможна, но это снизит стоимость до 30 % от аналогичных квартир с полным благоустройством.
  • Идеальное техническое состояние. Замена плохо работающего замка или розетки обойдётся владельцу не очень дорого, но позволит сдавать жильё по самой высокой рыночной стоимости. Квартиры в «неидеальном» состоянии также пользуются спросом, но стоят уже вполовину дешевле.
  • Оценка жилья для аренды осуществляется методом сравнения всего по пяти критериям: количество комнат, состояние квартиры и дома, расположение, этаж, ближайшая инфраструктура.
  • В объявлении можно ограничиться только фотографиями и текстом.
  • В некоторых городах цена существенно повышается или понижается в разные сезоны. Поэтому для долгосрочной аренды лучше подобрать самый выгодный сезон.
  • Собственник жилья при встрече с потенциальным арендатором должен иметь привлекательный внешний вид и достойно себя вести. Это необходимо для того, чтобы не вызывать впечатление человека, способного в будущем создавать проблемы. Ведь в отличие от продажи, участникам сделки придётся взаимодействовать ещё длительное время.
  • По телефону разговаривать можно в деловом стиле. Но при личной встрече, во время показа квартиры, стоит себя вести более свободно, без напряжения или неловкости. Личная симпатия к арендодателю часто становится аргументом для заключения сделки.

Как и в случае с продажей, чтобы выгодно и быстро сдать квартиру в аренду, нужно создать конкурентоспособное предложение. Для ускорения процесса нужно быть готовым сделать скидку в 5-15 % от заявленной стоимости.

Быстро и выгодно купить

Все квартиры продаются на первичном и вторичном рынке. Приобретая строящееся жилье, особо сэкономить не получится, так как у застройщиков работают целые команды опытных маркетологов, которые чётко определяют рыночную стоимость возводимого объекта. Оттого покупателю остаётся подобрать для себя самый лучший вариант.

Что касается вторичного жилья, то его реализуют собственники, которые, как правило, не столь профессиональны в определении стоимости, но хотят получить как можно большую цену.

Поэтому перед тем, как задуматься о покупке, нужно выполнить две простых вещи:

  • Изучить рыночную стоимость различных типов квартир в разных районах города.
  • Определить для себя основные цели покупки, такие, как предельная цена, местоположение, состояние дома и другие факторы.

Как можно сэкономить на покупке квартиры

Купить максимально выгодную квартиру по более выгодной цене на самом деле возможно. Нужно просто знать, где удастся добиться скидки. К тому же, если учесть дороговизну недвижимости, даже 5 % – это достаточно большая сумма.

Прежде всего, нужно отказаться от услуг риэлторов. Конечно, посредники обеспечивают максимально быстрый поиск подходящего варианта, но если не полениться и самому заняться изучением объявлений в интернете, то окажется, что и без специалиста можно найти много интересных вариантов.

Проверить документы и «чистоту» квартиры любой образованный человек сможет самостоятельно. К тому же и типовых договоров купли-продажи в интернете сегодня предостаточно, что позволяет существенно сэкономить на юристах. В крайнем случае, можно заказать только консультацию, а не сопровождение «под ключ», что очень сильно отразится на цене.

Следующим фактором является местоположение. Квартиры, расположенные от центра в 30 минутах езды на общественном транспорте, стоят в разы дешевле. Но при этом на удобстве проживания такое расстояние практические не сказывается.

Можно подыскать квартиры без ремонта. К таковым сегодня относится жильё с так называемым «советским» ремонтом, в котором можно жить какое-то время. При этом стоимость помещения снижается до 50% от рыночной. Но даже если квартира вообще не пригодна для проживания, капремонт обойдётся намного дешевле.

Важно! Продавцы, как правило, делают самый дешёвый ремонт, экономя на материалах и работниках, скрывая возможные изъяны. Это часто является причиной более быстрого износа квартиры. Поэтому собственный ремонт позволяет сохранить деньги не только при покупке, но и при последующих ремонтных работах.

При осмотре квартиры нужно искать подвохи, а они обязательно будут. Ведь, в отличие от ситуации с арендой, собственник не боится того, что позже обнаружатся скрытые изъяны. Соответственно, чтобы сэкономить, продавец не станет устранять недочёты и дефекты, а просто о них умолчит. Но именно они могут послужить поводом для существенной скидки.

И в заключение: нужно приехать раньше оговоренного времени и тщательно изучить местность, а также дом. Даже если квартира «идеальна», всегда можно придраться к расположению, состоянию парадного, недостатку магазинов, школ и ещё к чему-нибудь.

Но стоит помнить: если владелец или риэлтор изначально демонстрирует неготовность к уступкам, не стоит тратить своё время – лучше приступать к изучению другого предложения.



Ирина Захарова
Женщина и Город



Вернуться наверх