Поиск по метро

Принимаем новостройку – подводные камни строительства

от 07.09.2017
Принимаем новостройку – подводные камни строительства

Заселение в квартиру в новостройке, конечно, знаковое и приятное событие в жизни любой семьи, несмотря на то, что для кого-то это первое жильё, а для кого-то – очередное. Надолго ли останется радость перемен, зависит от качественного уровня исполнения застройщиком своих обязательств, от наличия или отсутствия скрытых либо явных дефектов. Иногда получается, что подписав акт осмотра и став полноправным хозяином недвижимости, новосел остаётся один на один со строительно-отделочными проблемами, которые начинают вылезать как грибы после дождя.

Подводные камни современного строительства

Естественно, далеко не всегда новая квартира оказывается безупречной в плане применяемых материалов и соблюдения строителями технологий. Есть ряд типовых проблем, с которыми чаще всего сталкиваются новосёлы. По статистике больше всего нареканий вызывает качество дверных или оконных заполнений, состояние сантехники, электропроводки, теплозвукоизоляции ограждающих конструкций. Также жалобы новых жильцов основываются на неудовлетворительной отделке либо непродуманной планировке.

Если вы в скором времени планируете стать успешным новоселом, следует руководствоваться некоторыми простыми принципами приемки квартиры от застройщика, и подводные камни современного строительства не омрачат ваш счастливый быт. Во время осмотра жилья вам потребуется ряд вспомогательных инструментов и приспособлений, о которых будет упоминаться ниже при описании каждого этапа обследования.

Проверяем входную дверь

Помимо визуального осмотра состояния полотна и коробки, проверяем качество притвора, свободу открывания/закрывания, работу механизмов, задвижек, а также соответствия всех ключей из набора установленным замкам.

Обследование ограждающих конструкций

Это уже емкий этап, который разбивается на части. Однако первоначально можно пройти по всем помещениям и бегло определить явные нарушения строительства стен, потолка, пола: следы протечек, заделку швов и примыканий, крупные выбоины или наплывы, трещины. Следует заметить, что на отделке допускаются микротрещины (волосяные), так как здание подвергается усадке (процесс может занять 1-3 года). Однако, если обнаружите трещины с раскрытием более 0,5 мм, то на них уже нужно обращать внимание застройщика, с фиксацией замечания в акте осмотра. Естественно, чтобы видеть малейшие изъяны даже в самых затемненных углах, лучше проводить осмотр в солнечный день, иногда пользуясь фонариком.

Теперь можно приступать к более узконаправленным обследованиям.

  • Пол

    Часто квартиры в новостройках сдаются с получистовыми напольными стяжками, которые, к сожалению, редко бывают без элементов брака даже у самых ответственных исполнителей.

    Неплохо иметь с собой уровень – чем длиннее, тем лучше. Прикладывая его к поверхности пола в разных местах во взаимоперекрещивающихся направлениях, вы отчетливо увидите общую картину перепадов, а также локальных неровностей. Требования ГОСТа гласят, что общее отклонение стяжки от горизонтали не должно быть более 0,2% от длины или ширины помещения (но не более 50 мм). То есть, если у вас комната 5 м, то разрешённый уклон ± 10 мм от горизонтали.

    По проекции дверных проемов, а также в больших помещениях обязательны разделительные демпферные швы. Без них в стяжке будут возникать температурные напряжения, которые постепенно нарушат её целостность.

    Не поленитесь простучать метр за метром всю площадь пола. Стяжка должна быть однородной, без характерного «бухтящего» звука. Слабые места обозначьте мелом или маркером.

  • Стены

    Пользуясь тем же уровнем или отвесом, проверьте вертикальность стен и перегородок. Отклонения для обычной штукатурки не должны превышать 3 мм на 1 м высоты, а для высококачественной – 1 мм/м. Допускаются максимальные локальные неровности на плоскости не более 5 мм и 2 мм соответственно классу оштукатуренной поверхности.

    Стены, как впрочем и все остальные конструкции, к моменту сдачи должны полностью просохнуть (влажность не более 8%), иметь однородную структуру, без подтеков.

  • Потолок

    Обследуя потолок, прежде всего необходимо проверить их высоту. Конечно, она должна соответствовать проектной документации, но не быть меньше 2,5 м. При этом следует отметить, что этот минимальный порог встречается чаще в зданиях «хрущевского» периода. В новостройках же обычный минимум 2,6-2,7 м.

    Замеры высот осуществляйте в различных точках помещений (можно по углам и центру). За нулевую плоскость отсчета принимаем уже проверенную стяжку, затем, вычисляем уклоны потолка с учетом горизонтальности стяжки. Если у вас есть возможность арендовать на время приёмки квартиры лазерный самовыравнивающийся нивелир, то все процессы контроля заметно упростятся и ускорятся.

    Неплохо набросать карту замеров на лист бумаги, чтобы легче представлять общую картину перепадов.

    Важный момент! Любые значительные уклоны по потолку придется выравнивать, жертвуя его высотой. В конечном итоге желаемая горизонтальная плоскость над головой может оказаться довольно низко, вызывая неприятное давящее ощущение.

    Что касается состояния поверхности, то она как на полу и стенах должна быть однородной, без дефектов. Также как и пол попробуйте выборочно простучать шпаклевку на предмет её адгезии с перекрытием. Если у вас квартира с черновой сдачей, то обратите внимание на стыки плит – перепад допускается не более 2 мм, с тщательной заделкой швов.

Дверные и оконные заполнения

Про входную дверь уже упоминали, так как она обследуется сразу при входе в квартиру. Аналогично проверяются все межкомнатные двери и окна на предмет свободного открытия настежь и полного закрытия створов, четкости работы запорной и фиксирующей фурнитуры.

Дверные и оконные конструкции должны быть жестко, без перекосов (проверяется визуально и по уровню) закреплены на своих местах в проемах. С особой тщательностью контролируется герметичность монтажных швов. Не допускаются продувы через примыкания в проёмах, а тем более видимые пропуски пены или герметика.

Обратите внимание на целостность оконного профиля, стеклопакетов, эффективность прилегания уплотнителя. Также следует взглянуть на внешнее состояние оконной конструкции: заделку периметра, крепление отлива. Болтающийся металлический отлив будет доставлять постоянный шумовой дискомфорт при порывах ветра.

Инженерные системы и приборы

Нормальная работа коммуникаций и связанных с ними приборов, пожалуй, есть основная составляющая общего бытового комфорта. Если перекрасить или переклеить обои заказчик может своими силами, то ремонт, восстановление инженерных систем требуют технических знаний, трудоёмких и затратных мероприятий.

  • Вода и отопление.

    Следует осмотреть состояние трубопроводов, особенно качество стыков и в местах прокладки их через строительные конструкции. При обнаружении протечек либо подозрительных влажных участков, как в прочем и любых других проблем, правильнее будет перенести приёмку на другой день, не смотря на заверения застройщика.

    Проверьте работу запорной арматуры на водопроводах и системе отопления. Особое внимание уделите вводным кранам и вентилям: они должны полностью отсекать внутренние сети от магистральных. Приборы теплового учета и водопотребления смонтированы правильно, если расположены в удобном положении для снятия показаний и обслуживания.

    Контролируется внешнее состояние сантехники, а также приборов отопления на предмет царапин вмятин или сколов, исправность смесителей, сливного бачка в туалете. Если квартира сдаётся без монтажа сантехнических приборов, то обратите внимание на расположение отводов канализаций, к которым будет возможность беспрепятственно подключать стоки унитаза и раковин.

  • Электрика.

    Для обследования сетей энергоснабжения квартиры неплохо иметь с собой лампу с патроном, вольтметр (в крайнем случае, индикаторную отвертку), небольшой, но мощный электроприбор (тепловентилятор, дрель и т.д.), табурет либо стремянку.

    Функциональность квартирной электросети тестируется, начиная с вводного электрощитка. Для начала там следует снять показания счетчика, проверить работу автоматов и УЗО. Затем осматриваются надежно закрепленные на своих местах розетки, выключатели, целостность доступных для обзора проводов.

    Проверьте работу розеток, освещения и дверного звонка путем подключения имеющихся электроприборов. Исправные автоматы легко выдержат мощное устройство в сети, без заметного падения напряжения в момент теста.

  • Вентиляция. Обязательно наличие вентиляционных проемов в вытяжные стояки в ванной, туалете и на кухне. Наличие тяги можно проверить поднесенной к вентпроёму бумагой или пламенем зажигалки, слегка приоткрыв окно.

Планировка

К сожалению не только старые квартиры вторичного рынка грешат неудобной планировкой. Подобная проблема встречается и в домах новой застройки, конечно если у вас на приёмке не голая коробка из внешних стен с заведенными коммуникациями – «свободная планировка». В этом случае можно дать волю фантазии и не спеша продумать дизайн, с его юзабилити, до мелочей, учитывая некоторые моменты архитектуры. Например:

  • Непропорционально вытянутые комнаты усложняют расстановку мебели, распределение естественного освещения, циркуляцию воздушных потоков.
  • Все помещения, за исключением санузлов, оборудуются минимум одним окном (в широких комнатах их может быть 2-3). Это способствует проникновению достаточного по санитарным нормам солнечного света. Учтите, что примыкающие лоджии заметно снижают показатель естественной освещенности.
  • Если прихожая является транспортной развязкой при переходе между всеми помещениями, то это будет способствовать переносу грязи по квартире.
  • Для удобства пользования кухня при небольшом наполнении и оптимальной форме должна быть не менее 8 м2. В случае отсутствия необходимой площади, кухню совмещают со столовой.

Что еще важно знать новоселам?

Самая сложная для приёмки в новостройке квартира с чистовой отделкой. Многие дефекты могут быть уже скрыты под обоями или накладными панелями. Конечно, принципы обследования жилья те же, что были описаны ранее, но все следует делать с удвоенным вниманием. Еще лучше для профессиональной экспертизы пригласить толкового знакомого строителя.

Не стесняйтесь требовать сертификаты качества на материалы и изделия, тем более, если застройщик сам о них заявляет.

Все обнаруженные нарушения фиксируйте документально. Вы также можете не подписывать акт до полного устранения ваших обоснованных претензий или принять квартиру с указанием подробного перечня недоделок.



Александр Ноземцев
Женщина и Город


Вернуться наверх